融资渠道一紧再紧 下半年房企资金链难言乐观

  • 日期:08-01
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中方智库研究员苏志勇傅珊珊/文

经过2019年一半以上的时间,经过上半年短暂的融资复苏,住房企业融资渠道受阻,住房企业资金链将迎来更加严峻的考验。下半年。

在“家庭不投机”监管的调整下,2019年上半年房地产市场政策始终保持着严格的控制态势。虽然“一个城市和一个政策”没有取得重大进展,但没有放松监管的迹象。在货币和金融政策方面,央行在年初将存款准备金率下调1个百分点,释放金融市场流动性。 3月,全国人民代表大会提出了积极的财政政策来提高效率,健全的货币政策应该适度适当。在这一政策的背景下,上半年的资金相对宽松,但“精确滴灌”的财政政策并没有使房地产业受益。房地产银行信贷和国内债券融资受到严格监管。在收紧银行信贷的情况下,房地产信托业如雨后春笋般涌现,成为支撑房地产企业资金链的重要力量;海外债券发行在去年经济低迷后重新出现,并且已经走出了一个小小的高潮。但是,国家发展和改革委员会和银监会在7月初,海外债券发行和房地产信托受到监管,房地产融资形势紧张。下半年住房企业融资情况不容乐观。

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银行信贷门严格控制。房地产信托正在爆发

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根据2019年国家统计局房地产投资统计,截至2019年6月,房地产开发资金来源达到8.5万亿元,同比增长7.2%,增长率较5月份下降0.4个百分点。其中,国内贷款总额68亿元,同比增长8.4%。根据月度分析,1月至2月的贷款同比增长-0.5%。 3月至6月的同比增长率分别为2.5%,3.7%,5.5%和8.4%,呈现月环比复苏。

总体而言,上半年的货币和金融政策相对宽松。 1月5日,央行决定将存款准备金率下调1个百分点,并实施两次,发行1.5万亿元。尽管有大量的信贷资金,但房地产信贷一直受到严格监管。 5月17日,中国保险监督管理委员会发布第23号通知,明确要求商业银行,信托,租赁等金融机构不得违反规定进行房地产融资,并强烈要求加强对真实贷款的监管。银行和信托等金融?沟姆康夭怠? 6月13日,中国保险监督管理委员会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示,有必要正视当地房地产金融化问题。一些房地产公司过度嵌入信贷资源,并促成了房地产投资的投机。受政策和高层态度的影响,4月房地产开发资金增长率达到8.9%的高位,并逐月开始下降,房地产信贷再次收紧。

银行信贷严格控制,房地产信托迎来了上半年。根据信托使用统计,信托产品仅在2019年上半年发行,总规模为23亿元。其中,房地产投资信托产品3,352件,占总数的30.3%;总规模为5151.92亿元,占总规模的41.2%。仅6月份就发布了585种房地产信托产品,规模为1073.37亿元。在融资成本方面,上半年发行的房地产信托产品平均利率超过8.5%,比去年同期的7.3%上升0.8个百分点。

信托产品的融资成本大幅增加,赎回压力逐渐增大。据中国信托业协会统计,截至2020年第一季度末,未来三季度信托的总成熟度达到4.46万亿元。从季度来看,今年第三季度和第四季度信托的成熟度分别达到1.27万亿元,1.73万亿元和1.46万亿元,其中房地产信托占比较大。

房地产信托风险导致警方保持警惕。 7月初,银监会对一些信托公司进行了采访警告,要求房地产信托业务增长,增长率控制在合理水平。对于一些信托公司而言,2019年第三季度的房地产信托规模与第二季度相比“零新”。严格禁止自律建议,新渠道类“432”项目和前端融资业务。此外,监管部门统一了发布标准:第二合格的Sun公司将无法开展信托业务贷款。

受监管政策影响,房地产信托发行在7月中下旬放缓。截至25日,7月份共发布227种房地产信托产品,总规模为549.98亿元。

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国内融资受阻。住房企业正在转向海外

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国内融资渠道收紧,资金匮乏的住房公司不得不向海外借款,通过海外债务和海外上市寻求融资突破。据风资料统计,截至今年7月25日,内地房地产公司发行110只境外债券,计划发行规模2758.4亿元,实际发行规模2930.3亿元。

自2019年7月以来的半个多月,房地产公司的美元融资计划已超过170亿美元,创下历史新高。与此同时,住房企业的融资成本也在迅速上升。上半年,美元债务融资利率平均约为6%。到7月份,美元融资的平均利率已达到8%。

据中方智库研究人员统计,上半年发行的110只境外债券中,有35?徽⑿欣食?10%,占所有已发行外债总额的30%以上。包括当代房地产和泰和集团。明发集团三美元债券利率均超过15%,成为上半年利率最高的三大房地产公司;而海外债券发行利率仅比5%低7%,仅占总发行量。这是6.4%;更多的海外债券发行利率集中在5%至10%的范围内。

根据以上统计,今年上半年,房地产企业发行境外债券的平均债券发行率为8.8%。

从海外发行债券的频率来看,嘉兆,中国恒大,荣信集团等房地产公司在上半年发行了债券。其中,佳兆业半年发行债券五次,其五次发行债券发行利率均高于10%。

事实上,早在2018年,国家发展和改革委员会就发行海外债务发出了风险警告。建议引导房地产企业发行境外债务。房地产企业主要用于偿还到期债务,避免债务违约,限制房地产企业的外债资金投资国内外房地产项目,补充流动资金等,并要求企业提交使用承诺。资金。今年7月12日,国家发展和改革委员会强调,房地产公司发行外债只能用于替代明年到期的中长期外债。这也意味着不可能通过海外债务融资来补充流动性或将其用于土地收购。

国家发展和改革委员会的声明也反映了海外债务偿还的风险。据Wind统计,2019年,住房企业的海外债务数量为66个,到期规模为237.57亿美元。 2020年和2021年,住房企业海外债务到期日分别为297.86亿美元和316.38亿美元。未来三年,住房企业海外偿债的压力将逐年增加。

除了发行海外债务外,自去年下半年以来,许多中小型住房公司也通过上市渠道寻求融资。

根据中国房屋智库研究人员的不完全统计,去年,郑荣房地产,美的房地产,红阳房地产,大法房地产等房地产开发公司在香港上市。如果增加去年上市的房地产公司,这个比例将超过2016年和2017年上市房屋的总数。

在2019年,住房公司的上市热情仍未减弱。据统计,今年以来,德信房地产,银城国际,中粮控股等多家房地产公司纷纷登陆港股,新立房地产和海伦堡也在排队上市。

除房地产开发公司外,物业公司已在港股形成板块效应。各房地产公司的物业公司也准备从新三板上市或退市上市。去年,雅生,碧桂园,新城悦等一系列房地产公司上市,引发了物业分布上市的热潮。今年上半年,住房公司准备上市的积极性没有减少。只有在上半年成功上市的房地产公司才有滨江服务和奥园健康。此外,Blu-ray的佳宝地产还在6月份的上市听证会后披露了上市申请材料。保利物业和开元物业也在准备或等待。在市场上。

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在下半年,住房企业的资金链很难乐观

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在严格控制下,2019年的房地产市场停滞不前。 2019年1月至6月,全国商品房销售面积平方米,同比下降1.8%。下降幅度比1月至5月高0.2个百分点;商品房销售额1亿元,增长5.6%,增长率下降0.5个百分点。截至6月底,全国商品房销售面积平方米,比5月底减少766万平方米。

对于资金需求密集的住房公司而言,销售汇款是最重要的资金来源。目前,国内主要城市都受到限制销售,限购和限制贷款的严格控制。销售水平受到很大限制,资金难以退回。此外,融资渠道受阻,住房资金链将在下半年进行测试。据媒体查询,人民法院公告网显示,截至7月23日,2019年全国207家房地产公司宣布破产清算,多为中小企业,但也有一些大型住房企业。年初,前500强汽车制造商中宏宣布因破产退市并进入破产程序。今年6月,上市房地产公司银一集团宣布破产重组,债务重在500亿元人民币。

随着融资环境的进一步恶化,不仅中小企业的生活不佳,而且一些高负债率的大型住房企业也面临着生存的考验。自上半年以来,华夏幸福,泰和集团,阳光100,华侨城,新城控股和恒升房地产等住房公司已转售项目或股权以减少负债。

从这一点来看,在2018年,万科大喊“生活”并不是一个担心,而是对整个行业的警示。对于整个房地产市场,“稳定的价格,稳定的价格,稳定的期望”是今年监管的主要目标。对于房地产开发商而言,降低债务比率,撤回资金以及维持资本链的稳定性是生存的基础。

张恒兴SF142