上市在即 保利物业IPO证监会放行

  • 日期:10-11
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4月之后,新三板被除名。 2008年,在香港成立的保利房地产开发有限公司(以下简称“保利房地产”)迎来了中国证监会的“放行”。 9月17日晚,保利地产()宣布其全资子公司保利地产已获得中国证券监督管理委员会批准在海外上市。从外界的角度看,保利地产的海外上市已获得中国证券监督管理委员会的批准,标志着保利地产的国内房地产公司TOP 5即将为香港股票市场打开大门。保利房地产及其房地产部门的扩张。形成一定的帮助。但是,业内人士也认为,即使香港股票成功登陆,保利地产盈利能力弱的问题在短期内不会有太大变化。

SFC发布

9月17日晚,保利地产收到中国证券监督管理委员会证监会[2019] 1669号文《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》。

经批准,中国证券监督管理委员会批准发行保利地产私人股本中的外资股,每股面值人民币1元,均为普通股。发行完成后,保利地产可在香港联合交易所主板上市。然而,保利地产的海外上市程序尚未完成。境外上市外资股(H股)的发行和上市需要获得香港证券及期货事务监察委员会和香港联合交易所的批准。

义州研究中心智囊团研究部主任易跃进指出,房地产公司在房地产市场的上市是目前国内房地产市场的主流。通过上市,可以形成独立运作并获得更多的融资机会。作为中央企业保利房地产公司下属的房地产公司,保利财产与中央企业的财产一起诞生。一旦保利财产成功分割,中央企业的背景也将有助于促进保利财产在全国市场上的战略绩效。此外,除了保利地产本身在物业管理领域的声誉外,上市还可以带来更多扩大规模的机会。

“对于保利房地产,上市房地产公司将在一定程度上与其住宅开发业务进行互动。”闫跃进补充。

转盘后面

在保利地产在香港联合交易所上市之前,它是新三板上市房地产公司的成员。数据显示,保利地产于2017年8月在新的第三董事会上市,但于今年4月11日宣布退市。

在从新三板摘牌之时,保利物业方面也表态称,在新三板摘牌是根据自身经营发展需要及长期战略规划调整的需要。 拓展融资渠道、谋求新的利润增长点,被视为房企分拆物业公司上市的内部驱动力。保利物业招股书也显示,对于IPO募集的资金,保利物业将用于以下四个方面:1.收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司,扩大物业管理规模;2.进一步开拓增值服务。投资社区产品及服务公司,家政及汽车相关服务公司,以及从事智能家居业务的企业等;3.升级数字化及智能化管理系统。具体包括搭建智慧终端、升级智能停车系统以及探索社区机器人等;4.用作运营资金及一般公司用途。

在“半只脚踏入港股”保利物业身后,仍有一批房企背景的物业公司处于上市申请排队中,房企分拆物业上市仍然火热。克而瑞以及港交所披露的信息显示,截至8月底,在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业发展以及宝龙商业管理5家。

业内观点认为,房企热衷物业分拆上市,一方面是在融资环境收紧的情况下,谋求快速发展和规模扩张;另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务,从而增加新的利润增长点。

盈利能力有待提升

提及保利物业,业内对于其规模优势素有共识。从已对外披露的物业管理面积来看,保利物业已超越绿城服务成为第三大上市物业公司,仅次于彩生活和碧桂园服务。据招股书,截至2019年4月30日,保利物业合同管理面积为3.7亿平方米,遍布全国136个城市,在管面积为1.98亿平方米;在全国管理817项物业,包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

尽管相比此前已上市的多家物业公司,保利物业的规模较具优势,但盈利能力实则表现出偏弱的一面。

公开资料显示,保利物业2016-2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%,但各自年份对应的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。而在净利润这一指标上,对比业内与其排名相近的其他有房企背景的物业公司,碧桂园服务2018年净利润率为19.98%,同期彩生活和雅生活的净利率分别为14.34%、25.36%。

此外,保利物业的毛利率水平在业内同规模或营收的物业公司阵营中也偏低:保利物业2018年的毛利率为20.1%,同期碧桂园物业、彩生活及中海物业的销售毛利率依次为37.7%、35.5%、20.43%。

“物业产业中长期前景肯定没有问题,但短期内还是面临着盈利来源相对单一的问题,主要依靠物业管理费来运营,增值服务是有,但发展还跟不上,未来还需要培育更多的利润增长点。”同策研究机构总监张宏伟分析称,保利物业当前较低的利润率水平,一定程度上受到了地产近几年快速扩张发展的影响。张宏伟认为,一般企业在上市后会在降低成本上有所动作,比如优化企业管理系统、优化内部人员配置等,这些举措都可以增加转移成本,增加收入。

据悉,目前保利物业共有三个业务条线,分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务,其中物业管理业务是该公司最重要的收入来源。据招股书,保利物业2019年前4个月物业管理业务收入占总营收的比例超七成。

不过,在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,港股上市之于保利物业盈利能力改善作用有限。

“2018年7.9%的净利润率说明运营效率不高,既然运营效率不高,就只能拼杠杆率和债务成本低了。”黄立冲认为。

(责任编辑:赵金博)