最大物业央企正赴港IPO 外拓项目增收难疑拖累毛利率

  • 日期:09-01
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《电鳗快报》文/高伟

作为最大的物业中心企业,保利物业发展有限公司(缩写为:保利物业)终于在新三板退市后获得新举措,《电鳗快报》注意到,8月7日,保利地产正式提交前 - 市场文件到香港证券交易所。开辟了香港上市之路。

随着房地产业进入白银时代,房地产业已成为一个新的战场,大量房地产公司随着金融资本的扩张而扩张。 2014年,Choi Life被Fantasia分拆到香港上市,成为第一家开始上市的房地产公司。在接下来的几年里,中国海外发展和绿城中国在香港上市。最近,除了保利地产外,另一家中央企业物业公司招商地产也将在A股市场上市。

为什么要关注这家公司在香港的上市?首先,它是拥有中央企业背景的最大的房地产公司。其次,该公司的毛利率和利润率有点低。第三,市场质疑其过度依赖母公司。

《电鳗快报》根据2019年中智源综合实力排名,保利地产在中国房地产服务百强中排名第四,在中国房地产服务百强中排名第一。

根据招股说明书,截至2019年4月30日,保利物业的合同管理面积达到3.714亿平方米,收入为17.18亿元,毛利率为24.9%。截至2018年底,在14家上市房地产公司中,Cai Life(.HK)的面积最大,为5.54亿平方米,碧桂园服务(.HK)的管理面积为505百万平方米。 (.HK)为1.7亿平方米,雅生活服务(.HK)为1.54亿平方米。如果Poly房产成功上市,它将跃入管理区域内第三大上市房地产公司。

特别值得注意的是,保利物业的毛利率和利润率有点低。

在销售毛利率方面,在香港股市上市的五大房地产股中,亚盛人寿2018年的销售毛利率为38。2%,碧桂园服务率为37.7%,色彩寿命为35.5%,中海置业是20.43%。绿城服务占17.9%;而保利物业2018年的毛利率为20.1%。保利物业于二零一六年至二零一七年的毛利率较低,分别为16.7%及17.9%。

就净利润率而言,根据保利物业招股说明书,公司的净利润率在2016年至2018年间仅为5.8%,6.9%和7.9%。重点比较2108年,保利物业的净利润为2.25亿人民币,彩色生活为5.18亿元,碧桂园服务9.34亿元,绿城服务和亚生活服务的净利润分别为4.66亿元和8.11亿元。就净利润率而言,保利物业2018年的净利率为7.90%,而彩生活的净利率为14.34%,碧桂园服务的净利率为25.36%。

《电鳗快报》还发现保利地产的主要业务过度依赖母公司,后者曾引起市场质疑。

从物业管理收入来看,保利物业仍然高度依赖母公司保利发展控股集团,该集团是在A股市场上市的保利房地产。根据招股说明书,2016年至2018年,保利物业的物业管理物业收入分别为19亿元,24.2亿元和29亿元。然而,在收入构成中,母公司保利发展控股的管理财产收入比例分别占98.7%,95.9%和88.6%,超过80%的收入来自母公司。在2019年的前四个月,这一比例下降到84.2%。

在这方面,保利地产总经理吴兰玉最近评论说:“拥有一家强大的母公司并不是一件坏事。这在某种程度上是有利的。在母公司的强大实力和品牌效应的支持下,它带来了保利物业的独立发展。很大的支持。保利财产依赖于母公司,但不完全依赖母公司。“

业务线,即物业管理业务,非业主增值服务和社区增值服务。物业管理业务是公司最重要的收入来源。 Poly Outreach的外展项目为非住宅项目,非住宅项目占83.8%,包括商业,办公,公共和其他物业(学校和研究项目,工业园区,公共服务设施和城镇)。保利地产董事长李嘉和在接受媒体采访时表示,保利地产的政府,学校,医院,工业园区及其他物业的利润将高于住宅及写字楼的利润。

《电鳗快报》根据招股说明书,发现截至2019年4月30日,保利地产84.2%的收入来自母公司保利集团开发的物业,占总面积的56.2%。其外联项目占该地区的43.8%,但仅占收入的15.8%。外部扩张项目是否会影响整体毛利率?我们将进一步跟进研究。

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《电鳗快报》文/高伟

作为最大的物业中心企业,保利物业发展有限公司(缩写为:保利物业)终于在新三板退市后获得新举措,《电鳗快报》注意到,8月7日,保利地产正式提交前 - 市场文件到香港证券交易所。开辟了香港上市之路。

随着房地产业进入白银时代,房地产业已成为一个新的战场,大量房地产公司随着金融资本的扩张而扩张。 2014年,Choi Life被Fantasia分拆到香港上市,成为第一家开始上市的房地产公司。在接下来的几年里,中国海外发展和绿城中国在香港上市。最近,除了保利地产外,另一家中央企业物业公司招商地产也将在A股市场上市。

为什么要关注这家公司在香港的上市?首先,它是拥有中央企业背景的最大的房地产公司。其次,该公司的毛利率和利润率有点低。第三,市场质疑其过度依赖母公司。

《电鳗快报》根据2019年中智源综合实力排名,保利地产在中国房地产服务百强中排名第四,在中国房地产服务百强中排名第一。

根据招股说明书,截至2019年4月30日,保利物业的合同管理面积达到3.714亿平方米,收入为17.18亿元,毛利率为24.9%。截至2018年底,在14家上市房地产公司中,Cai Life(.HK)的面积最大,为5.54亿平方米,碧桂园服务(.HK)的管理面积为505百万平方米。 (.HK)为1.7亿平方米,雅生活服务(.HK)为1.54亿平方米。如果Poly房产成功上市,它将跃入管理区域内第三大上市房地产公司。

特别值得注意的是,保利物业的毛利率和利润率有点低。

在销售毛利率方面,在香港股市上市的五大房地产股中,亚盛人寿2018年的销售毛利率为38。2%,碧桂园服务率为37.7%,色彩寿命为35.5%,中海置业是20.43%。绿城服务占17.9%;而保利物业2018年的毛利率为20.1%。保利物业于二零一六年至二零一七年的毛利率较低,分别为16.7%及17.9%。

就净利润率而言,根据保利物业招股说明书,公司的净利润率在2016年至2018年间仅为5.8%,6.9%和7.9%。重点比较2108年,保利物业的净利润为2.25亿人民币,彩色生活为5.18亿元,碧桂园服务9.34亿元,绿城服务和亚生活服务的净利润分别为4.66亿元和8.11亿元。就净利润率而言,保利物业2018年的净利率为7.90%,而彩生活的净利率为14.34%,碧桂园服务的净利率为25.36%。

《电鳗快报》还发现保利地产的主要业务过度依赖母公司,后者曾引起市场质疑。

从物业管理收入来看,保利物业仍然高度依赖母公司保利发展控股集团,该集团是在A股市场上市的保利房地产。根据招股说明书,2016年至2018年,保利物业的物业管理物业收入分别为19亿元,24.2亿元和29亿元。然而,在收入构成中,母公司保利发展控股的管理财产收入比例分别占98.7%,95.9%和88.6%,超过80%的收入来自母公司。在2019年的前四个月,这一比例下降到84.2%。

在这方面,保利地产总经理吴兰玉最近评论说:“拥有一家强大的母公司并不是一件坏事。这在某种程度上是有利的。在母公司的强大实力和品牌效应的支持下,它带来了保利物业的独立发展。很大的支持。保利财产依赖于母公司,但不完全依赖母公司。“

业务线,即物业管理业务,非业主增值服务和社区增值服务。物业管理业务是公司最重要的收入来源。 Poly Outreach的外展项目为非住宅项目,非住宅项目占83.8%,包括商业,办公,公共和其他物业(学校和研究项目,工业园区,公共服务设施和城镇)。保利地产董事长李嘉和在接受媒体采访时表示,保利地产的政府,学校,医院,工业园区及其他物业的利润将高于住宅及写字楼的利润。

《电鳗快报》根据招股说明书,发现截至2019年4月30日,保利地产84.2%的收入来自母公司保利集团开发的物业,占总面积的56.2%。其外联项目占该地区的43.8%,但仅占收入的15.8%。外部扩张项目是否会影响整体毛利率?我们将进一步跟进研究。

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